Dois terços das famílias portuguesas têm habitação própria
Preços das Casas Vão Continuar a Aumentar
Segunda-feira, 14 de Junho de 2004
O facto de a principal riqueza das famílias estar precisamente no seu património imobiliário bloqueia alterações no sector. A carga fiscal da construção é determinante na formação dos preços e baixá-los não interessa a ninguém
Luísa Pinto
O índice de custos de construção de habitações novas continua a aumentar. Segundo os últimos dados do Instituto Nacional de Estatística, aquele índice registou no mês de Março uma subida de 3,3 por cento face ao mesmo mês do ano passado, muito devido ao agravamento dos custos de mão-de-obra e de materiais - com a maior aceleração a registar-se nas regiões do centro de Lisboa e Vale do Tejo. Porém, não é nestes dois indicadores que parece residir o principal responsável pelo preço da habitação, que é repetidas vezes considerado demasiado elevado em Portugal. Após uma tentativa de perceber o que está na origem da formação dos preços das casas, e de como algumas entidades que trabalham no sector prevêem a evolução dos preços, não foi difícil concluir que a tendência será para que os aumentos se continuem a verificar.
Em primeiro lugar, alguns dos critérios dominantes na formação de preços residem em lógicas voláteis e em definições de valores intangíveis - como o são a localização e os juízos algo subjectivos da "qualidade" de construção e as suas diferentes gamas - baixa, média e alta. Aqui entra a lógica da especulação, que a primeira geração de Planos Directores Municipais ajudou a consolidar. Para além disso, o imobiliário residencial parece estar sujeito a lógicas distintas das tradicionais regras de mercado. Existem muitas casas vagas, algumas delas novas, mas o aumento da oferta não faz baixar os preços. António Manzoni, director dos serviços de economia da Associação Nacional de Empresas de Obras Públicas (ANEOP), lembra que este excedente consiste, porventura, no "stock" necessário para o mercado funcionar. Outros preferem lembrar que o que faz falta é agilizar o mercado de arrendamento, que ainda está a sofrer as consequências do congelamento de rendas há trinta anos.
Mas não deve ser o arrendamento agilizado, por via de uma nova lei que venha a resolver os problemas das rendas antigas e a ultrapassar as actuais dificuldades burocráticas, administrativas e jurídicas com que se confrontam inquilinos e proprietários, que venha a fazer a diferença. Como advertiu a ex-secretária de Estado da Habitação, Leonor Coutinho, num debate recente sobre o arrendamento, há mais de 80 mil fogos sem rendas congeladas e que os proprietários preferem manter devolutos do que alugar com preços abaixo da fasquia com que definem a rendibilidade desejada. E continuará a ser difícil competir com a agressividade comercial dos bancos, que continuam a apostar fortemente nos seus produtos de crédito à habitação.
A poupança está nas casas
O facto de dois terços das famílias portuguesas serem proprietárias da sua habitação e de a habitação própria ser o principal destinatário da aplicação da poupança nacional tem, para António Manzoni, duas consequências económicas importantes. "Com o recurso intensivo ao crédito, substitui-se a poupança prévia pela poupança à posteriori, pelo que a médio prazo vamos assistir a uma redução significativa da procura potencial, correspondente ao número muito elevado de famílias que compraram casa no final dos anos 90. Segundo, em termos médios agregados, a principal riqueza das famílias está precisamente no seu património imobiliário. Nestas circunstâncias, a evolução do preço da habitação nova tem consequências directas na valorização da riqueza das famílias", pode ler-se na publicação mais recente de Manzoni, "Construção, da Tempestade à Bonança". Ou seja, "como característica importante do funcionamento do mercado habitacional residencial resulta o facto de o preço de habitação nova afectar, directa e indirectamente, o valor da totalidade do parque habitacional e, logo, a riqueza acumulada das famílias e do país".
António Manzoni diz-se "convicto" que o acréscimo dos preços na habitação nova e os seus efeitos directos na valorização do património edificado "constituíram ao principal factor de enriquecimento das famílias nos últimos vinte anos" e que, por isso, e nesta matéria, será difícil introduzir alterações. Porque baixar o preço das casas não interessa a nenhum dos actuais proprietários, nem à banca.
Uma outra característica particular e diferenciadora do imobiliário residencial e da construção de habitação reside na carga fiscal a que está sujeita a actividade da construção. A Associação Nacional de Construção e Obras Públicas (AECOPS) tem vindo a fazer vários estudos sobre o peso dos impostos no custo da habitação e, apesar de estes ainda não estarem fechados - também porque ainda não estão fixados em todas as autarquias os coeficientes que vão recair sobre as taxas de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) - já é possível balizar o peso dos impostos no preço da habitação entre os 40 e os 50 por cento. São as obrigações fiscais de pagamento de 19 por cento de IVA (Imposto sobre o valor Acrescentado) que todas as empresas pagam, mas que todos recuperam com a revenda - e que no caso da construção se reflecte na transacção da casa - e também todos os outros impostos pagos pelas empresas durante a actividade da construção e todas as responsabilidades tributárias e sociais de todos as pessoas que nela estão envolvidas.
O presidente da AECOPS, Joaquim Carlos Fortunato, confrontou o ministro das Obras Públicas, Transportes e Habitação com este valor, nas últimas Conferências da Associação, mas Carmona Rodrigues não se mostrou nada impressionado. E aos argumentos de que o sector paga "imposto sobre imposto", o ministro preferiu responder que o sector da construção "não é muito diferente de outros sectores da sociedade, em termos de obrigações fiscais e de segurança social".
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Dois terços das famílias portuguesas têm habitação própria
Preços das Casas Vão Continuar a Aumentar
Segunda-feira, 14 de Junho de 2004
O facto de a principal riqueza das famílias estar precisamente no seu património imobiliário bloqueia alterações no sector. A carga fiscal da construção é determinante na formação dos preços e baixá-los não interessa a ninguém
Luísa Pinto
O índice de custos de construção de habitações novas continua a aumentar. Segundo os últimos dados do Instituto Nacional de Estatística, aquele índice registou no mês de Março uma subida de 3,3 por cento face ao mesmo mês do ano passado, muito devido ao agravamento dos custos de mão-de-obra e de materiais - com a maior aceleração a registar-se nas regiões do centro de Lisboa e Vale do Tejo. Porém, não é nestes dois indicadores que parece residir o principal responsável pelo preço da habitação, que é repetidas vezes considerado demasiado elevado em Portugal. Após uma tentativa de perceber o que está na origem da formação dos preços das casas, e de como algumas entidades que trabalham no sector prevêem a evolução dos preços, não foi difícil concluir que a tendência será para que os aumentos se continuem a verificar.
Em primeiro lugar, alguns dos critérios dominantes na formação de preços residem em lógicas voláteis e em definições de valores intangíveis - como o são a localização e os juízos algo subjectivos da "qualidade" de construção e as suas diferentes gamas - baixa, média e alta. Aqui entra a lógica da especulação, que a primeira geração de Planos Directores Municipais ajudou a consolidar. Para além disso, o imobiliário residencial parece estar sujeito a lógicas distintas das tradicionais regras de mercado. Existem muitas casas vagas, algumas delas novas, mas o aumento da oferta não faz baixar os preços. António Manzoni, director dos serviços de economia da Associação Nacional de Empresas de Obras Públicas (ANEOP), lembra que este excedente consiste, porventura, no "stock" necessário para o mercado funcionar. Outros preferem lembrar que o que faz falta é agilizar o mercado de arrendamento, que ainda está a sofrer as consequências do congelamento de rendas há trinta anos.
Mas não deve ser o arrendamento agilizado, por via de uma nova lei que venha a resolver os problemas das rendas antigas e a ultrapassar as actuais dificuldades burocráticas, administrativas e jurídicas com que se confrontam inquilinos e proprietários, que venha a fazer a diferença. Como advertiu a ex-secretária de Estado da Habitação, Leonor Coutinho, num debate recente sobre o arrendamento, há mais de 80 mil fogos sem rendas congeladas e que os proprietários preferem manter devolutos do que alugar com preços abaixo da fasquia com que definem a rendibilidade desejada. E continuará a ser difícil competir com a agressividade comercial dos bancos, que continuam a apostar fortemente nos seus produtos de crédito à habitação.
A poupança está nas casas
O facto de dois terços das famílias portuguesas serem proprietárias da sua habitação e de a habitação própria ser o principal destinatário da aplicação da poupança nacional tem, para António Manzoni, duas consequências económicas importantes. "Com o recurso intensivo ao crédito, substitui-se a poupança prévia pela poupança à posteriori, pelo que a médio prazo vamos assistir a uma redução significativa da procura potencial, correspondente ao número muito elevado de famílias que compraram casa no final dos anos 90. Segundo, em termos médios agregados, a principal riqueza das famílias está precisamente no seu património imobiliário. Nestas circunstâncias, a evolução do preço da habitação nova tem consequências directas na valorização da riqueza das famílias", pode ler-se na publicação mais recente de Manzoni, "Construção, da Tempestade à Bonança". Ou seja, "como característica importante do funcionamento do mercado habitacional residencial resulta o facto de o preço de habitação nova afectar, directa e indirectamente, o valor da totalidade do parque habitacional e, logo, a riqueza acumulada das famílias e do país".
António Manzoni diz-se "convicto" que o acréscimo dos preços na habitação nova e os seus efeitos directos na valorização do património edificado "constituíram ao principal factor de enriquecimento das famílias nos últimos vinte anos" e que, por isso, e nesta matéria, será difícil introduzir alterações. Porque baixar o preço das casas não interessa a nenhum dos actuais proprietários, nem à banca.
Uma outra característica particular e diferenciadora do imobiliário residencial e da construção de habitação reside na carga fiscal a que está sujeita a actividade da construção. A Associação Nacional de Construção e Obras Públicas (AECOPS) tem vindo a fazer vários estudos sobre o peso dos impostos no custo da habitação e, apesar de estes ainda não estarem fechados - também porque ainda não estão fixados em todas as autarquias os coeficientes que vão recair sobre as taxas de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) - já é possível balizar o peso dos impostos no preço da habitação entre os 40 e os 50 por cento. São as obrigações fiscais de pagamento de 19 por cento de IVA (Imposto sobre o valor Acrescentado) que todas as empresas pagam, mas que todos recuperam com a revenda - e que no caso da construção se reflecte na transacção da casa - e também todos os outros impostos pagos pelas empresas durante a actividade da construção e todas as responsabilidades tributárias e sociais de todos as pessoas que nela estão envolvidas.
O presidente da AECOPS, Joaquim Carlos Fortunato, confrontou o ministro das Obras Públicas, Transportes e Habitação com este valor, nas últimas Conferências da Associação, mas Carmona Rodrigues não se mostrou nada impressionado. E aos argumentos de que o sector paga "imposto sobre imposto", o ministro preferiu responder que o sector da construção "não é muito diferente de outros sectores da sociedade, em termos de obrigações fiscais e de segurança social".